Federico Salamone: “Vi spiego cosa fa il Property Manager!”

Federico Salamone - Uomo&Manager Settembre 2017

Il mercato immobiliare è in crisi? Bisogna trovare soluzioni! E allora i manager, quelli veri, non stanno a guardare e si impegnano per trovarne di valide per trasformare la crisi in un’opportunità. Manager come Federico Salamone, che ha fatto della sua passione un lavoro, creando una start up che viene in soccorso di chi vuole tornare a monetizzare la proprietà del proprio immobile. Federico Salamone è un property manager: ma che significa? Ce lo spiega proprio lui in questa intervista!


Qual è il ruolo del property manager?

Quello del Property Manager lo definirei un ruolo di riscatto sociale ed economico degli ultimi anni. Questa mia definizione è comprensibile pensando a quello che oggi è diventata la situazione economica, soprattutto in alcuni segmenti di mercato. Entrando nel merito, parliamo subito del mattone, ovvero di quell’investimento al quale circa l’87% degli Italiani hanno da sempre mirato, ambito e spesso raggiunto. Siamo un popolo educato al risparmio e la proprietà immobiliare è sempre stata come un traguardo, un porto sicuro. Negli anni però la situazione è cambiata radicalmente a livello internazionale, la crisi dei sub-prime scaturita proprio dalle morosità di mutui erogati sulle proprietà, ha portato ad un drammatico crollo del mercato delle case. Situazione immobiliare attuale:

• Svendita della proprietà a causa delle valutazioni mai così basse sul mercato immobiliare

• Rendite catastali altissime, diventa impossibile lasciare la proprietà immobiliare sfitta

• Rischio elevato con la classica locazione che spesso comporta la procedura di sfratto per morosità

È in questa situazione che il ruolo del Property Manager, letteralmente il manager di proprietà, compie una vera opera di riscatto sociale ed economico, permettendo a molti di guadagnare ancora con il mercato immobiliare. Le direzioni in cui si muove il Property Manager sono due: verso chi è già in possesso di un immobile e verso chi sente il peso di un investimento non più produttivo, non più sicuro. In questo caso il professionista è capace di invertire la situazione mettendo a rendita la proprietà con il turismo. Ovviamente sono necessarie tutte le competenze e le risorse del caso per riuscire ad ottenere un rendimento tale da soddisfare e far tornare un utile economico, sia per il proprietario, sia per l’azienda che gestisce con due diligence il tutto. Anche chi vuole investire ancora nel mercato immobiliare, viene guidato oggi da questa nuova figura professionale riuscendo a garantire all’investitore una rendita alta e sicura, il mattone ritorna a far gola soprattutto in un mercato di acquisto così basso. Ovviamente, come accennato servono doti, servono competenze, esperienza, lo possiamo definire un professionista “completo”, conoscitore dei mercati immobiliari, nazionali ed internazionali, dotato di competenze multisettoriali: finanza, economia, management, architettura, ingegneria. Due diligence accennavamo, ovvero la capacità di valutare la convenienza di un affare e di identificarne i rischi e i problemi connessi, ovviamente essere poi strutturati per gestirne gli sviluppi. Due diligence come l’insieme di attività di asset e facility connesse alla proprietà, una innovativa gestione immobiliare che si divide in diverse discipline: asset, property, facility management. Asset come individuazione del migliore uso, vendita, locazione e redditività dell’immobile. Facility come manutenzione, ristrutturazione, home staging e tutte le fasi che portano al miglior avviamento dell’immobile stesso. Potremmo quindi definire l’obiettivo del Property Manager mirato allo sviluppo e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare. Non si nasce professionista, lo si diventa e credo di raggruppare e consigliare quali siano le migliori capacità sulle quali deve concentrarsi un buon Property Manager: scegliere preferibilmente corsi di laurea ad indirizzo manageriale e gestionale, come Management o Economia aziendale, esperienza diretta sul campo e all’estero nel settore immobiliare e turistico, conoscenza delle lingue, propensione, studio, miglioramento delle capacità di leader, di team management, utili alla gestione multipla di dipendenti, proprietari, clienti, fornitori, amministratori, stakeholders, propensione all’innovazione, quando si attua una start up basata su prodotti nuovi, non si è arrivati a nessun punto finale, bensì è un punto di partenza ed occorre avere ampie vedute per sviluppare il prodotto nel tempo. Tutto ciò premesso mi sento di definire il ruolo di Property Manager più semplicemente come colui che riesce a soddisfare tutte le esigenze materiali e morali nei confronti della proprietà che avviene attraverso il coordinamento in un unico processo di tutte le attività di gestione degli obblighi connessi alla proprietà, con lo scopo ultimo di massimizzare la redditività. La differenza che riesce a fare il Property Manager è notevole per tutti quei risparmiatori in cerca di una casa da comprare o da affittare, o chi già è proprietario di un immobile non più facilmente gestibile. Ottenere un guadagno quindi investendo in immobili, da soli e senza assistenze e consulenze, è un’impresa difficile da realizzare, il Property Manager oggi può veramente fare la differenza e stimolare un mercato economico ormai congelato e ridotto ai minimi termini.

Il mercato immobiliare è davvero così in crisi come sembra?

È indubbia ed evidente la crisi del mercato immobiliare, lo dicono i numeri. Prezzi mai così bassi, numero di compravendite ridotte ai minimi. Ma questo mercato che dorme può essere risvegliato e proprio mediante figure professionali competenti ed affidabili che si ritrova la spinta nell’investimento. Le opportunità nascono proprio da situazioni di crisi, investire oggi con questi prezzi è una scelta vincente se l’uso dell’immobile è ben destinato. Le case possono tornare ad essere quell’investimento sicuro e garantito.

Una volta possedere un immobile era considerato un privilegio ed un sinonimo di certezza economica. Oggi è ancora così?

Oggi circa 8 milioni di case sono sfitte e i motivi già accennati sono reali. La precarietà del mondo del lavoro porta all’instabilità. Le famiglie, una volta erano sorrette economicamente dal lavoro di un solo componente, oggi vivono senza la certezza di coprire tutte le spese, compreso l’affitto, anche se non monoreddito. È facile ritrovarsi con un inquilino moroso, la percentuale è alta, e i tribunali sono pieni di lunghi e costose procedure di sfratto.

Affitti brevi: cosa è cambiato negli ultimi tempi ed in che modo bisogna adeguarsi?

L’affitto breve o turistico rappresenta un’ottima alternativa e l’immobile destinato a soggiorni brevi può essere una nuova opportunità. Spesso però, il proprietario di seconde case che si avvicina a questo settore, non trova chiarezza normativa e fiscale. Spesso approccia con superficialità ad un settore, quello dell’ospitalità, che si dimostra essere una vera attività economica da gestire. Tra l’altro parliamo di un mercato che negli ultimi anni ha dimostrato una crescita enorme. Nella Capitale, ad esempio, circa l’80% dei posti letto riguardano il settore extralberghiero, ossia i Bed and Breakfast, le Case per Vacanze e gli appartamenti ad uso turistico, superando di gran lunga la classica offerta alberghiera. Competitor quindi, clientela da soddisfare, competenze fiscali e giuridiche, tutti ingredienti che spesso demoralizzano il proprietario che rinuncia alla strada intrapresa.  L’alternativa di affidarsi ad un Property Manager che gestisca interamente la proprietà, in tutte le fasi, amministrative, di avviamento, operative, diventa la strada migliore e, a volte, più redditizia del fai da te non professionale. Ulteriore alternativa valida, essere affiancati e consigliati da un professionista già addentrato nel settore. I risultati possono essere di gran lunga superiori.  Sono stato recentemente intervistato da Millionaire proprio sul cambio normativo del settore. Le modifiche fiscali riguardano l’opzione della cedolare secca anche per chi fa affitti brevi in Italia. Questo, a mio avviso è un incentivo ed una opportunità che farà da volano sia per il mercato immobiliare sia per incrementare il turismo alternativo rappresentato dal settore extralberghiero.

Lei ha fondato la Ostia Holiday: con quali ambizioni?

La mia ambizione posso oggi definirla come un sogno realizzato. Volevo personalizzare la figura del Property Manager, creando un prodotto per il proprietario di un immobile che si affida alla nostra azienda. Un contratto di Property Management che lascia totalmente libero un proprietario da qualsiasi tipo di gestione, rischio o spesa extra.

Cosa fa questa start up per i suoi clienti?

La Ostia Holiday offre un prodotto che poi ho scoperto simile alla gestione immobiliare che c’è a Miami dove infatti gli investimenti in immobili sono frequenti e provenienti da tutto il mondo. Un municipio di Roma che gestisce immobili come in Florida: quando penso a questa cosa mi viene da sorridere e mi sembra di respirare aria internazionale, in un posto al contrario molto legato alle origini e alla sua storia antica e lontana. Al proprietario di un immobile, che si rivolge alla Ostia Holiday, viene offerto un contratto di locazione con servizi accessori:

• Costi della registrazione del contratto a carico della società

• Manutenzione ordinaria dell’immobile durante tutta la durata contrattuale, a carico della società

• Rapporto con i condomini e con l’amministratore di condominio a carico della società

• Calcolo della rendita catastale, delle imposte Imu e Tasi e registrazione del 730 o modello unico a carico della società

• Pagamento del canone mensile anticipato

• Possibilità di tornare in possesso dell’immobile in qualsiasi momento

Queste sono le condizioni che soddisfano le esigenze morali ed economiche della proprietà. Un vero contratto di locazione ma allo stesso tempo di facility management, un’alternativa innovativa che da garanzie totali e zero impegno. La casa torna ad essere un investimento sicuro e per la Ostia Holiday, si è aperta la fila di proprietari propensi ad offrire le loro proprietà. Il sogno realizzato, la casa non è più un peso, la rendita torna ad essere reale, tangibile, la proprietà felice della scelta intrapresa.

Qual è l’iter della collaborazione una volta che venite contattati?

Una volta contattati vengono fatti dei sopralluoghi nell’immobile in questione sia se già di proprietà sia se da acquistare, per uso investimento. Il sopralluogo viene effettuato da me personalmente e spesso sono accompagnato da altre figure professionali. Mi muovo con l’impresa edile che farà il preventivo lavori, se necessari, l’home stager, altra figura essenziale per ridare vita e carattere ad una casa che, il più delle volte è stata abbandonata per anni. L’architetto diventa in molti sopralluoghi essenziale per cambi di destinazione, frazionamenti, permessi che la proprietà, probabilmente, non ha mai preso in considerazione e che faranno poi invece la differenza sulla redditività dell’immobile stesso. Al sopralluogo segue l’offerta economica, ovvero la locazione che puntualmente la società corrisponderà al proprietario e che esclude contrattualmente qualsiasi costo o impegno gestionale durante tutta la durata del rapporto.

Recentemente Lei ha pubblicato un libro dal titolo “Le case fanno la felicità”. Cosa ha voluto comunicare e cosa spiega?

Il libro rappresentava per me un atto obbligatorio. Ho voluto apportare un mio contributo nel settore extralberghiero, riconoscente per quello che ho ricevuto, per le soddisfazioni e la crescita fino ad oggi conseguita. Da anni sono un formatore nel settore ed aiuto i proprietari che, in prima persona, vogliono essere protagonisti nel settore Hospitality. Un settore molto vasto, ma poco chiaro, dove intervengono con leggi, circolari, leggine, Comuni, Regioni, con la conseguente confusione per chi vuole aprire un’attività extralberghiera. Serviva un manuale, un punto di riferimento, una guida e così mi sono fatto travolgere dalla bellezza e l’intimità dello scrivere, ho pubblicato “Le Case Fanno La Felicità” un titolo che ben rappresenta il mio tantra sull’argomento. Ho fondato l’Accademia Extralberghiera e facciamo corsi di alta formazione a livello nazionale. I corsi si svolgono in sede o su skype per tutti i partecipanti che vivono distanti. Mi è capitato ovviamente di spostarmi io per importanti proprietà nel nord Italia seguendone personalmente l’avviamento.

Il futuro del settore immobiliare?

Credo nel prodotto che ho sognato, realizzato, e che intendo ampliare. Una volta testato il mio contratto di Property Management su un territorio di modeste dimensioni, ho portato il prodotto nella Capitale. Ho fondato da poco e avviato la mia nuova società, la Holiday Vip che ha alla base gli stessi ingredienti e che ha da subito ottenuto attenzioni da parte di un pubblico competente. Il risultato è stata la ristrutturazione, l’affidamento di proprietà nel centro storico di Roma, in zone come Trastevere, San Giovanni, San Pietro, Colosseo. Occorre una struttura dietro forte e ben organizzata, tornano utili tutte le competenze di management e di team leader cui accennavamo per gestire ad oggi più di 25 strutture in zona diverse. Tutta questa situazione ha contribuito, nel mio profondo, a creare le basi per un atro sogno, quello di soddisfare le esigenze di tutti i proprietari d’Italia. La pesantezza del mattone oggi è un problema da Catania a Torino, in tutte le località in cui si punta sul turismo, che è il business core nazionale: religioso, ricreativo, di transito, di lavoro. Viviamo in un Paese dalle potenzialità enormi e purtroppo mal gestiste: la cultura, la storia, la conformazione geofisica, potrebbero rappresentare il volano di tutta l’economia. Il sogno è quello di riutilizzare gli immobili fermi, soddisfare le esigenze dei proprietari, quelle dei turisti che vengono nel nostro bel Paese. Il tutto con un’unica linea, con standard prefissati, con competenze ben definite, una scossa ad interi settori economici nazionali. In fondo i sogni sono le risposte di oggi alle domande di domani, basta riuscire a capire quali saranno le esigenze e gli scenari del futuro.

Federico Salamone libro

Tratto da Uomo&Manager di Settembre 2017

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